Правительство готовит пакет изменений в федеральный закон «о государственной регистрации недвижимости». Как сообщила заместитель Председателя Правительства Виктория Абрамченко, положения законопроекта сформированы исключительно по результатам анализа правоприменительной практики, и его реализация окажет положительное действие на весь рынок недвижимости.

Как отметила вице-премьер Виктория Абрамченко, Росреестром были обобщены все возникающие на практике вопросы граждан, организаций строительного комплекса, кредитных организаций, профессиональных участников рынка - нотариусов, кадастровых инженеров, самих государственных регистраторов прав, и органов местного самоуправления, и фактически создан полноценный регуляторный ответ на поступающие запросы общества. Законопроект содержит несколько десятков изменений, которые серьезно упростят проведение учетно-регистрационных действий, а также конкретизируют механизмы получения государственных услуг в сфере обращения с недвижимостью.

Прежде всего, законопроект предусматривает нормы, направленные на дальнейшую «цифровизацию» услуг, что особо актуально в сложившихся условиях новой коронавирусной инфекции. Так, при заключении сделок с органами публичной власти гражданам не потребуется оформление электронной цифровой подписи, поскольку такие органы наделяются правом подготовить скан-образ подписанного гражданином от руки документа, удостоверить его равнозначность и обратиться с заявлением о регистрации. Кроме того, посредством личного кабинета без использования электронной подписи можно будет подать документы для уточнения границ земельных участков, государственного кадастрового учета жилых и

садовых домов, для внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. Например, если были образованы два и более земельных участков в результате раздела или владелец садового дома хочет самостоятельно зарегистрировать свою постройку – приобретать электронную подпись для проведения учетно-регистрационных действий не потребуется. Законопроект предусматривает нормы, позволяющие обеспечить взаимодействие с Росреестром посредством порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации, что позволит в полной мере использовать «цифровой» потенциал регионов.

Также законопроект расширяет перечень заявителей, которые могут обратиться за получением услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Теперь, например, наследник сможет сразу подать заявление на снятие с кадастрового учета уже снесенного садового дома без проведения регистрации права собственности. Таким образом, ликвидирован правовой пробел в отношении объектов недвижимости, которые прекратили свое существование, но сведения о них содержатся в ЕГРН.

Существенным нововведением является указание в законопроекте на возможность осуществления выездного приема документов для государственного кадастрового учета и регистрации. При этом предусматривается осуществление такого приема без взимания платы для ветеранов и инвалидов Великой Отечественной Войны, людей с ограниченными возможностями.

Одно из новшеств законопроекта – исключение требований к предельным размерам машино-мест. Ранее минимально допустимые размеры одного машино-места как объекта недвижимости были

установлены в размере 5,3 х 2,5 м, а максимально допустимые – 6,2 х 3,6 м. Согласно поправкам, минимальные габариты сохраняются в прежнем виде, но не ограничивается максимальная площадь машино-места. Застройщики смогут самостоятельно устанавливать максимальную площадь машино-мест при планировании паркинга.

«Мы фундаментально подошли к исправлению недостатков законодательства, основываясь, прежде всего, на мнении потребителей государственных услуг – бизнеса, отраслевых специалистов, участников рынка и, конечно, граждан. Поэтому предложенный пакет изменений существенно упростит большинство процедур для участников рынка, и ликвидирует правовые пробелы учетно-регистрационной сферы, сложившиеся за три года с момента вступления в силу закона о регистрации недвижимости», - сказала заместитель Председателя Правительства Виктория Абрамченко.

 

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили внесудебный порядок исправления реестровых ошибок в границах земельных участков.

В Кадастровую палату Тамбовской области обращаются заявители с проблемой несоответствия границ земельного участка, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), фактическим границам объекта на местности. Такое расхождение приводит к пересечению границ со смежными земельными участками и препятствует государственному кадастровому учету. Заместитель директора Кадастровой палаты Тамбовской области Вера Кузьмина рассказала о возможных причинах возникновения несоответствий в местоположении границ земельных участков и порядке их исправления.

Чаще всего несоответствие сведений о границах земельного участка, содержащихся в ЕГРН, фактическим границам объекта на местности выявляется в ходе кадастровых работ в связи с постановкой объектов на кадастровый учет. Также выявление несоответствия в границах возможно при проведении работ по пересчету координат характерных точек границ земельных участков из условной системы координат, действовавшей на территории Тамбовской области до 2010 года, в действующую на сегодня систему координат МСК-68.

Причиной несоответствия сведений о границах земельного участка может быть реестровая ошибка, допущенная кадастровым инженером при проведении геодезических измерений в условной системе координат, перенесенная в ЕГРН из межевого плана. Реестровая ошибка может быть выявлена как в отношении земельного участка, являющегося предметом кадастровых работ, так и в отношении смежных земельных участков, которые поставлены на государственный кадастровый учет.

Исправление реестровой ошибки возможно во внесудебном порядке, а также на основании судебного решения. Конечно, для заявителей приоритетным является внесудебный порядок. В таком случае реестровая ошибка исправляется на основании заявления правообладателя. К нему прилагаются документы, свидетельствующие о наличии реестровой ошибки и содержащие необходимые для ее исправления сведения – межевой план с актом согласования нового местоположения границ земельного участка.

Главное условие для принятия органом регистрации прав положительного решения – реестровая ошибка должна быть обоснована (доказана). Для этого в разделе «Заключение» межевого плана кадастровый инженер должен указать конкретный документ, подтверждающий местоположение исправленных границ.

Частью 10 статьи 22 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» определены документы, которые могут быть использованы для обоснования местоположения границ, а именно документы, подтверждающие право на земельный участок. При отсутствии таких документов могут быть использованы документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании. Если в перечисленных документах нет сведений о местоположении границ земельного участка, его границами считаются границы, существующие на местности 15 и более лет. Такие границы должны быть закреплены с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. При этом в межевом плане кадастровый инженер должен указать реквизиты используемого им картографического материала (карты, планы), подтверждающего фактическое существование границ на местности 15 и более лет.

Еще один очень важный момент, определенный законом «О государственной регистрации недвижимости» – исправление реестровой ошибки не должно приводить к нарушению прав третьих лиц. В рассматриваемой ситуации такими третьими лицами в основном являются соседи, правообладатели смежных земельных участков. Поэтому если в результате исправления реестровой ошибки, в том числе, уточняется местоположение границ смежных земельных участков, в акте согласования границ должны присутствовать только личные подписи всех заинтересованных лиц или их представителей.

Таким образом, при выполнении вышеуказанных условий, т. е. исправленные границы документально подтверждены и согласованы с соседями в индивидуальном порядке, исправление реестровой ошибки возможно во внесудебном порядке.

Планируете отчуждать объект с использованием электронных сервисов – предупреждайте!

Возможность подавать документы в орган регистрации прав в электронном виде значительно упрощает для правообладателя процесс государственной регистрации права и сокращает срок регистрационных действий. Законодательством предусмотрена возможность заключать сделки с недвижимостью в электронной форме при условии, что документы подписаны электронной подписью. Насколько безопасны эти сделки для правообладателей? Эксперт Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович обозначила нормы закона, обеспечивающие защиту собственников недвижимости при совершении электронных сделок.

Совершать сделки с недвижимостью в электронной форме возможно при условии, что документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью. Так, например, заключая договор купли-продажи, обе стороны сделки должны иметь электронную подпись.

Вместе с тем многие собственники объектов недвижимости опасаются, что могут лишиться своего законного права на недвижимость, если кто-то без их ведома и согласия получит электронную подпись и совершит сделку по отчуждению принадлежащего им объекта. Для защиты владельцев недвижимости от подобных мошеннических действий в 2019 году были внесены значительные поправки в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После внесенных изменений совершать электронные сделки с объектами недвижимости без предварительного согласия правообладателей стало невозможным.

Новые нормы закона обязывают собственника обратиться лично в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, если в дальнейшем он намеревается провести отчуждение принадлежащего ему объекта недвижимости с использованием электронных сервисов. Такое заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, может быть представлено правообладателем в МФЦ. Оно может быть подано как в отношении одновременно всех принадлежащих собственнику объектов недвижимости, так и в отношении любого объекта.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью, не позволит органу регистрации прекратить право собственности при совершении электронной сделки. Документы будут возвращены заявителю без рассмотрения.

Есть в этом правиле и исключения. Не потребуется предварительного согласия, если заявление о переходе права собственности представляют нотариусы, государственные органы или органы местного самоуправления, взаимодействующие с органом регистрации прав в электронном виде. Также указанные требования не применяются, если стороны договора обратились через кредитную организацию, которая взаимодействует с органом регистрации прав, используя соответствующий информационный ресурс. Такой электронный ресурс является защищенным, поэтому входит в перечень исключений.

Наконец, наличие отметки в реестре прав не является обязательным для сторон договора об отчуждении объекта недвижимости, если электронное заявление и документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, изготовленной в филиале Федеральной кадастровой палаты. В данном случае для получения подписи нужно зарегистрироваться на сайте удостоверяющего центра Кадастровой палаты, подать запрос и оплатить услугу. Далее необходимо пройти процедуру удостоверения личности в пункте выдачи электронной подписи. На территории Тамбовской области такой пункт находится по адресу: г. Тамбов, бульвар Энтузиастов, д. 1. После удостоверения личности готовый сертификат можно получить только в личном кабинете на официальном сайте удостоверяющего центра Кадастровой палаты. Следовательно, никто, кроме законного владельца, не получит доступа к созданному сертификату.

Нетрудно заметить, что установленные законом исключения касаются только тех случаев, когда доступ мошенников к сделке невозможен. Поэтому перечисленные случаи не подвергают риску правообладателей.

Таким образом, после внесения изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в отношении сделки, совершаемой в электронном виде, к удобству заявителей добавилась столь необходимая мера – безопасное проведение сделки.

Год без дач: Кадастровая палата рассказала о практике применения нового закона о садоводстве и огородничестве

Об изменениях дачного законодательства напомнила Кадастровая палата

Почти полтора года назад вступил в силу 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эксперты Федеральной кадастровой палаты прокомментировали его основные положения.

С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Его основная цель – совершенствование регулирования различных ситуаций, сложившихся в сфере «дачной деятельности». По данным Союза садоводов, в России не менее 60 млн дачников, и далеко не все нюансы организации этого популярного досуга были учтены предыдущими нормативными актами.

Только СНТ и ОНТ

Теперь, с момента вступления 217-ФЗ, граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Указанные товарищества являются товариществом собственников недвижимости (ТСН). Уже существующие дачные объединения теперь автоматически причисляются к садоводческим, а из законодательства выводятся все «дачные» понятия.

«Важно, что не требуется реорганизация ранее созданных для целей ведения садоводства и огородничества некоммерческих объединений, – отмечает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Кроме одного случая: в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные или огороднические потребительские кооперативы, если цель их создания соответствует предусмотренным указанным законом целям и задачам».

Еще одной важной новацией стало установление на законодательном уровне прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством на территории товарищества без вступления в соответствующие некоммерческие товарищества.

«Теперь индивидуалы, как их привыкли называть, обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Такие лица вправе также принимать участие в общем собрании товарищества, а по отдельным вопросам даже принимать участие в голосовании.», – отмечает эксперт.

Также 217-ФЗ подробно разбирает процедурные нюансы, связанные с управлением товариществом и контролем за его деятельностью, устанавливает компетенции общего собрания членов объединения и компетенции его председателя и правления, нормирует ведение делопроизводства, возможные виды взносов.

Что где строить

Согласно 217-ФЗ, на садовом участке можно возвести жилой или садовый дом, хозпостройки, индивидуальный гараж. Однако закон оговаривает, что возведение объектов капитального строительства (ОКС) на садовом участке возможно, только если участок расположен в границах территории, применительно к которой действует соответствующий градостроительный регламент. При этом его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. На огородном участке, как и прежде, строительство объектов недвижимости запрещено. Но закон предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения, если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года.

Стоит обратить внимание на то, что все дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами. Здания с назначением «нежилые», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

217-ФЗ также дал возможность перевода садового дома в жилой и жилого – в садовый.

«Тут необходимо отметить, что если здание принадлежит гражданам, состоящим на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, признание его жилым не подразумевает автоматического учета его площади при определении уровня обеспеченности жилыми помещениями», – говорит Надежда Лещенко.

15 апреля 2020 года в силу вступил новый свод правил (СП) планировки и застройки территорий садоводческих товариществ. Изменения коснулись параметров ограждения территорий товариществ, были уточнены параметры подъездных дорог. Также новый СП разграничил объекты общего пользования на обязательные и дополнительные, а также уточнил площадь земель общего назначения – теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества. Появились и рекомендации по обеспечению условий для инвалидов и иных маломобильных групп населения, эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования.

Изменились и рекомендации, касающиеся минимальной площади личного садового участка: теперь она составляет не менее 0,04 га.

«Разумеется, это не значит, что уже существующие товарищества должны пройти через масштабный передел земельных участков. Новый свод правил касается вновь создаваемых объединений», – уточняет эксперт Федеральной кадастровой палаты.

Согласно новому своду, под строения рекомендуется отводить до 30% площади личного садового участка, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием – не более 50%.

Рекомендованные параметры ограждений между участками, отступов от границ при посадке деревьев и проектировании септиков и компостов, размещения приборов учета электроэнергии также были уточнены.

«Важно понимать, что хотя правила и носят рекомендательный характер, они разрабатываются в первую очередь для обеспечения безопасности граждан во время их пребывания на территории товариществ», – говорит эксперт.

ТСН или населенный пункт

Иногда у граждан возникает вопрос, возможно ли признать СНТ или ОНТ населенным пунктом. Согласно нормам 217-ФЗ, установление границ таких товариществ не является самостоятельным основанием для придания им статуса населенного пункта.

«Впрочем, возможно включение подобного товарищества в границы уже существующих поблизости населенных пунктов, – рассказывает эксперт Кадастровой палаты. – Но для этого необходимо утверждение нового (или изменений действующего) генерального плана городского поселения или округа, схемы планирования муниципалитета, где товарищество расположено».

Желание стать частью населенного пункта, как правило, связано с трудностями обеспечения товариществ необходимой инфраструктурой. Ряд положений 217-ФЗ определяют формы и порядок поддержки ведения гражданами садоводства и огородничества для личных нужд на государственном и муниципальном уровне. Такая поддержка, тем не менее, является правом, а не обязанностью органов государственной власти и местного самоуправления.

И напоследок: о добыче подземных вод

Еще один важный пункт 217-ФЗ касается добычи товариществами подземных вод для организации хозяйственно-бытового водоснабжения. До 2020 лицензия на это не требовалась, однако теперь ее получение стало обязательным.

«Соответствующие поправки внесены в закон «О недрах», – напоминает Надежда Лещенко. – Обычным гражданам – то есть физическим лицам – такая лицензия не нужна, если их колодец глубиной не более пяти метров, используется только для собственных нужд, если вода в него поступает не из горизонта-источника централизованного водоснабжения и объем извлекаемой воды – не более ста кубометров в сутки».

Штрафы за пользование недрами без лицензии установлены Кодексом об административных правонарушениях.

 

На передовой Кадастровой палаты: каждую минуту круглосуточно кол-центр ведомства принимает 8 звонков

За первые четыре месяца 2020 года Ведомственный центр телефонного обслуживания (ВЦТО) Федеральной кадастровой палаты принял более 1 370 000 телефонных обращений граждан. Такое внимание к подразделению Кадастровой палаты объясняется вынужденным повышением заинтересованности граждан в дистанционном решении вопросов, связанных с операциями с недвижимостью.

Рекордное количество обращений в ВЦТО наблюдалось в марте (397 264 звонков) и апреле (367 267 звонков). Были дни, когда количество обращений превышало 25 000. Для сравнения, в среднем в январе за день поступало 15 108 звонков, в феврале – 15 946. Таким образом, в первые весенние месяцы 2020 года было на 30% больше входящих вызовов, чем ранее прогнозировали в ведомстве.

В условиях сложной санитарно-эпидемиологической обстановки в стране ВЦТО выступает как основной канал информации и взаимодействия с заявителями по вопросам операций с недвижимостью. Для удобства граждан операторы кол-центра принимают звонки круглосуточно и без выходных. В том числе, специалисты ВЦТО дают гражданам пошаговый инструктаж по получению учетно-регистрационных государственных услуг в электронном виде, а также сопровождают их в процессе пользования электронными сервисами сайтов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. В условиях самоизоляции и невозможности для граждан лично обратиться за получением государственных услуг популярность электронных сервисов возросла на 7%.

Согласно статистике, лидерами по количеству обращений в ВЦТО
по-прежнему остаются Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Республика Татарстан. Суммарно из этих регионов за четыре месяца 2020 года в ВЦТО поступило более 51,78% обращений от общего количества звонков.

Как правило, консультация специалиста особенно нужна при планировании и проведении сделок с недвижимостью, которые сопряжены с большим количеством различных нюансов. Специалисты ВЦТО помогают гражданам, например, разобраться в использовании электронных сервисов, что особенно актуально при дистанционном режиме работы.

Напомним, в Федеральной кадастровой палате открыта линия для предварительной записи на подачу документов для учетно-регистрационных операций по экстерриториальному принципу. Также в Удостоверяющем центре Кадастровой палаты можно получить сертификат электронной подписи – центр свою деятельность не приостанавливает и формат работы не меняет.